Airbnb w Berlinie pod presją. UE daje miastom nowe narzędzia

Airbnb w Berlinie może znaleźć się pod jeszcze większą presją. Komisja Europejska przedstawiła 9 września projekt Affordable Housing Act, który ma dać miastom z największym kryzysem mieszkaniowym większą pewność prawną przy ograniczaniu krótkoterminowego wynajmu. Berlin już dziś ma jedne z ostrzejszych zasad w Niemczech. Nowe przepisy UE mogą ułatwić władzom dalsze działania tam, gdzie mieszkania dla turystów ograniczają liczbę lokali dostępnych dla zwykłych mieszkańców.

Problem jest ogromny. Według Komisji Europejskiej ceny mieszkań w Unii wzrosły w ciągu ostatnich dziesięciu lat o ponad 60 proc., a czynsze o ponad 20 proc. Ponad połowa mieszkańców europejskich miast uważa dostępność mieszkań za pilny problem.

Berlin idealnie wpisuje się w tę dyskusję. Znalezienie mieszkania w stolicy Niemiec jest dla wielu osób coraz trudniejsze, a każda nieruchomość wycofana z normalnego rynku i przeznaczona na krótkoterminowy wynajem staje się politycznie coraz bardziej drażliwym tematem.

Airbnb w Berlinie może zostać objęte jeszcze ostrzejszymi zasadami

Komisja Europejska przedstawiła nowy Affordable Housing Act 9 września. Jego celem jest stworzenie po raz pierwszy wspólnych europejskich ram dla działań podejmowanych przez państwa, regiony i miasta znajdujące się pod silną presją mieszkaniową.

Kluczowa zmiana polega na tym, że samorządy mają dostać większą pewność, kiedy i na jakich zasadach mogą ograniczać wykorzystywanie mieszkań do celów innych niż zwykłe zamieszkanie.

Jednym z głównych przykładów jest właśnie krótkoterminowy wynajem przez platformy takie jak Airbnb czy Booking.

Jeżeli lokalne władze udowodnią, że Airbnb w Berlinie lub inne komercyjne formy krótkiego najmu znacząco pogarszają dostępność mieszkań, nowe ramy mogą ułatwić zastosowanie dalszych ograniczeń.

Berlin już dziś mocno ogranicza wynajem mieszkań turystom

Dla mieszkańców stolicy ważne jest jedno: Airbnb w Berlinie już teraz podlega znacznie ostrzejszym zasadom niż zwykły wynajem mieszkania.

Berlin posiada Zweckentfremdungsverbot, czyli przepisy mające chronić mieszkania przed wykorzystywaniem ich do innych celów niż mieszkaniowe.

Jeżeli całe mieszkanie ma być regularnie wynajmowane turystom na dni lub tygodnie, co do zasady potrzebna jest zgoda właściwego Bezirksamtu.

Oferta musi też spełniać wymogi rejestracyjne. Berlin od lat wymaga numeru rejestracyjnego przy publikowaniu ogłoszeń dotyczących mieszkań wakacyjnych.

Airbnb w Berlinie a wynajem całego mieszkania

Największe ograniczenia dotyczą sytuacji, w której mieszkanie przestaje faktycznie służyć normalnemu zamieszkiwaniu i jest wykorzystywane przede wszystkim jako lokal dla turystów.

W przypadku głównego miejsca zamieszkania czasowy wynajem podczas własnej nieobecności może być możliwy po uzyskaniu odpowiedniej zgody, jeżeli mieszkanie nadal zachowuje charakter głównego miejsca zamieszkania.

Przy mieszkaniu dodatkowym, czyli Nebenwohnung, Berlin zasadniczo przewiduje możliwość czasowego wynajmu wakacyjnego maksymalnie przez 90 dni w roku po uzyskaniu zgody.

Nie oznacza to więc, że Airbnb w Berlinie ma całkowicie zniknąć. Miasto od dawna próbuje przede wszystkim ograniczać sytuacje, w których całe mieszkania są trwale wyciągane ze zwykłego rynku najmu i zamieniane w biznes turystyczny.

Za nielegalny wynajem kara może być bardzo wysoka

Berlin traktuje Zweckentfremdung bardzo poważnie. W przypadku wykorzystywania mieszkania niezgodnie z obowiązującymi zasadami możliwe są wysokie grzywny.

Oficjalne informacje berlińskich urzędów wskazują, że naruszenia przepisów dotyczących niedozwolonego wykorzystywania mieszkań mogą być karane grzywną sięgającą nawet 500 000 euro.

Tak wysoki maksymalny pułap nie oznacza oczywiście, że każda osoba publikująca nieprawidłowe ogłoszenie automatycznie otrzyma pół miliona euro kary. Sankcja zależy od konkretnego naruszenia.

Dlaczego UE bierze Airbnb na celownik właśnie teraz?

Powodem jest kryzys mieszkaniowy, który z problemu pojedynczych miast stał się jednym z największych tematów społecznych w Europie.

Komisja Europejska podaje, że ceny nieruchomości w UE wzrosły przez dekadę o ponad 60 proc. Czynsze wzrosły w tym samym okresie o ponad 20 proc.

Według najnowszego Eurobarometru około 51 proc. Europejczyków mieszkających w miastach uważa brak dostępnych cenowo mieszkań za pilny problem w miejscu swojego zamieszkania.

Komisja podkreśla jednak, że krótkoterminowy wynajem nie jest jedyną przyczyną wysokich cen. Znaczenie mają również zbyt mała liczba nowych mieszkań, puste nieruchomości, lokalne przepisy budowlane, koszty inwestycji i rosnący popyt.

Airbnb w Berlinie nie będzie można ograniczyć bez dowodów

Nowy projekt nie daje miastom całkowicie wolnej ręki. To jedna z najważniejszych informacji w całej sprawie.

Władze mają najpierw wykazać, że dany obszar rzeczywiście znajduje się pod presją mieszkaniową. Mają być analizowane między innymi ceny mieszkań w stosunku do dochodów mieszkańców, zmiany cen z ostatnich lat, liczba ludności oraz relacja między podażą i popytem.

Jeżeli miasto będzie chciało zastosować nowe ograniczenia wobec krótkoterminowego wynajmu, będzie musiało również wykazać jego realny negatywny wpływ na dostępność lub ceny mieszkań.

W przypadku takich działań jak ograniczenie Airbnb w Berlinie Komisja przewiduje dodatkowo konieczność wykazania, że negatywny wpływ był znaczący przez co najmniej trzy lata oraz że łagodniejsze rozwiązania nie byłyby równie skuteczne.

Czy mogą pojawić się limity wynajmu?

Takie rozwiązanie jest możliwe, ale projekt UE sam nie ustala jednego limitu dla Berlina, Hamburga, Monachium czy innych miast.

Według Komisji i materiałów dotyczących projektu lokalne władze mają zachować możliwość wyboru odpowiednich środków. W debacie pojawiają się między innymi ilościowe limity dotyczące krótkoterminowego wynajmu oraz rozwiązania chroniące już istniejącą legalną działalność.

Każde ograniczenie musiałoby jednak spełniać warunki proporcjonalności i być uzasadnione rzeczywistym problemem mieszkaniowym.

Dlatego nie można dziś napisać, że od konkretnej daty Airbnb w Berlinie będzie dozwolone tylko przez określoną liczbę dni. Takiej nowej ogólnej zasady Komisja Europejska nie wprowadziła.

Platformy będą musiały przekazywać więcej danych

W tle działa już inna ważna zmiana. Od 20 maja 2026 roku w Unii Europejskiej obowiązuje rozporządzenie dotyczące przejrzystości krótkoterminowego wynajmu.

Platformy mają przekazywać władzom informacje pomagające sprawdzić, czy oferta została prawidłowo zarejestrowana i czy rzeczywiście spełnia lokalne przepisy.

Dla Berlina ma to duże znaczenie. Miasto od dawna skarżyło się, że bez dostępu do danych stojących za numerami rejestracyjnymi skuteczne ściganie nielegalnych ofert było znacznie trudniejsze.

Nowy system ma więc utrudnić anonimowe prowadzenie nielegalnego biznesu z mieszkaniami wakacyjnymi.

Airbnb w Berlinie a kryzys mieszkaniowy

Nie ma wątpliwości, że Berlin ma poważny problem z dostępnością mieszkań. Nie oznacza to jednak, że odpowiedzialność można zrzucić wyłącznie na jedną platformę.

Jak pisaliśmy wcześniej na TwojaPolonia24, znalezienie mieszkania w Niemczech staje się coraz trudniejsze. W 2025 roku oddano w całym kraju tylko 206 600 nowych mieszkań, czyli o 18 proc. mniej niż rok wcześniej.

Według Sozialer Wohn-Monitor 2026 w Niemczech może brakować około 1,4 mln mieszkań, szczególnie tych dostępnych dla osób o niższych i średnich dochodach.

Więcej o skali problemu opisaliśmy tutaj: Wynajem mieszkania w Niemczech graniczy z cudem? Oto dlaczego .

Czy ograniczenie Airbnb obniży czynsze w Berlinie?

Tego nie da się dziś zagwarantować.

Jeżeli dzięki ograniczeniu komercyjnego wynajmu krótkoterminowego część mieszkań wróci na zwykły rynek, lokalna podaż może się zwiększyć. Skala efektu zależy jednak od liczby takich mieszkań w konkretnych dzielnicach.

Na wysokość czynszów wpływa znacznie więcej czynników, między innymi tempo budowy, liczba mieszkańców, koszty finansowania, zasób mieszkań socjalnych oraz lokalne regulacje.

Dlatego nowe przepisy nie są magicznym sposobem na natychmiastowe obniżenie czynszów. Mogą jednak dać miastom kolejne narzędzie do ochrony istniejącego zasobu mieszkaniowego.

Berlin już szuka innych sposobów na walkę z drogim najmem

Krótkoterminowy wynajem jest tylko jednym elementem znacznie większej dyskusji.

Na TwojaPolonia24 opisywaliśmy wcześniej plan dotyczący większej kontroli czynszów w Berlinie .

Dla zwykłych najemców istotne są też obecne przepisy. Właściciel nie może dowolnie zwiększać czynszu, a część żądań można zakwestionować. Szczegóły opisaliśmy w poradniku: Podwyżka czynszu w Niemczech. Kiedy najemca może odmówić? .

Co nowe przepisy mogą oznaczać dla właścicieli?

Osoby posiadające mieszkanie i wykorzystujące Airbnb w Berlinie nie powinny dziś zakładać, że ich legalna działalność automatycznie zostanie zakazana.

Projekt dopiero rozpoczyna unijny proces legislacyjny. Muszą go jeszcze negocjować państwa członkowskie oraz Parlament Europejski.

Jeżeli ostatecznie wejdzie w życie, konkretne ograniczenia nadal będą zależały przede wszystkim od decyzji władz lokalnych oraz sytuacji na danym rynku mieszkaniowym.

Jednocześnie kierunek zmian jest czytelny. Unia chce dać miastom większą możliwość ochrony mieszkań przeznaczonych do zwykłego, długoterminowego zamieszkania.

Co nowe zasady mogą oznaczać dla najemców?

Dla osób szukających mieszkania cel jest dokładnie odwrotny niż dla części komercyjnych gospodarzy. Chodzi o to, żeby więcej istniejących lokali pozostawało na rynku długoterminowym.

W Berlinie ma to szczególne znaczenie, ponieważ konkurencja o mieszkania jest ogromna. Dobre ogłoszenia potrafią przyciągać dziesiątki albo setki zainteresowanych.

Jeżeli dalsze ograniczenie Airbnb w Berlinie rzeczywiście doprowadziłoby do powrotu części mieszkań na normalny rynek, byłaby to korzyść dla osób szukających lokalu. Nie ma jednak gwarancji, że skala będzie wystarczająca, aby znacząco zmienić cały rynek.

Airbnb krytykuje kierunek zmian

Branża krótkoterminowego wynajmu zwraca uwagę, że głównym problemem Europy jest zbyt mała liczba mieszkań, a nie same platformy turystyczne.

Organizacje reprezentujące sektor ostrzegają również przed zbyt daleko idącymi ograniczeniami wobec prywatnych właścicieli, którzy wynajmują swoje mieszkania tylko okazjonalnie.

To jeden z powodów, dla których Komisja chce rozróżnić zwykły, okazjonalny najem od działalności prowadzonej na dużą skalę i realnie ograniczającej zasób mieszkań.

Airbnb w Berlinie: co jest już faktem?

Airbnb w Berlinie może stać się jeszcze trudniejszym biznesem

Dla Berlina nowy projekt UE może okazać się szczególnie ważny, ponieważ stolica Niemiec już od lat próbuje ograniczać wyprowadzanie mieszkań z normalnego rynku.

Jeżeli unijne przepisy dadzą miastu większą pewność prawną i lepszy dostęp do danych, kontrole mogą stać się skuteczniejsze, a kolejne lokalne ograniczenia łatwiejsze do obrony przed sądami.

Nie oznacza to końca Airbnb w Berlinie. Oznacza natomiast, że era niemal niekontrolowanego zamieniania zwykłych mieszkań w lokale turystyczne jest coraz dalej za nami.