Czynsz to dopiero początek. Betriebskosten w Niemczech wzrosły o ponad 6 procent

Betriebskosten w Niemczech wzrosły w ciągu roku o ponad 6 procent. Najemcy płacili średnio 2,67 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Przy większym mieszkaniu oznacza to kilka tysięcy euro rocznie, które trzeba doliczyć do samego czynszu.

Tak wynika z najnowszego Betriebskostenspiegel przygotowanego przez Deutscher Mieterbund. Raport został opracowany na podstawie ogólnokrajowych rozliczeń za 2024 rok i jest obecnie najnowszym szerokim zestawieniem tego rodzaju.

Jeżeli w budynku występują wszystkie uwzględnione rodzaje kosztów, tak zwany drugi czynsz może sięgnąć nawet 3,68 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Nie oznacza to jednak, że każdy najemca automatycznie płaci właśnie taką kwotę.

Betriebskosten w Niemczech wzrosły do 2,67 euro za metr

W 2023 roku średnia wynosiła 2,51 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Rok później było to już 2,67 euro. Oznacza to wzrost o około 6,4 procent.

Na pierwszy rzut oka różnica wynosząca 16 centów za metr może wydawać się niewielka. Przy mieszkaniu o powierzchni 80 metrów oznacza jednak około 153,60 euro więcej w skali roku.

Jeszcze większe kwoty pojawiają się w budynkach, w których najemcy płacą wszystkie możliwe pozycje uwzględnione przez Deutscher Mieterbund. W takim przypadku koszty mogą dojść do 3,68 euro za metr miesięcznie.

Deutscher Mieterbund wylicza, że przy mieszkaniu o powierzchni 80 metrów i występowaniu wszystkich rodzajów kosztów najemca musiał zapłacić za 2024 rok 3532,80 euro. Według organizacji było to o 508,80 euro więcej niż rok wcześniej.

Kwota 3,68 euro nie dotyczy każdego mieszkania

To jedno z najważniejszych zastrzeżeń dotyczących raportu. Kwota 3,68 euro nie jest przeciętną stawką płaconą przez wszystkich najemców.

Powstaje ona po zsumowaniu wartości poszczególnych rodzajów Betriebskosten. W konkretnym budynku nie muszą występować wszystkie pozycje, na przykład winda, ogrodnik, wspólna pralnia albo określone usługi Hausmeister.

Rzeczywiste Betriebskosten w Niemczech zależą także od miejsca zamieszkania, konstrukcji budynku, rodzaju ogrzewania, zużycia energii, powierzchni mieszkania oraz sposobu podziału kosztów.

Ogrzewanie i ciepła woda pochłaniają najwięcej

Największą część dodatkowych kosztów stanowią zazwyczaj ogrzewanie i ciepła woda. Według Deutscher Mieterbund średnia dla tych dwóch pozycji wyniosła 1,32 euro za metr kwadratowy miesięcznie.

W budynkach z wysokimi kosztami było to nawet 2,18 euro za metr. Różnice są więc ogromne, a jeden najemca może zapłacić znacznie więcej niż osoba mieszkająca w lokalu o podobnej powierzchni.

Na wysokość rachunku wpływa przede wszystkim stan energetyczny budynku. Znaczenie ma jakość izolacji, szczelność okien, wiek instalacji grzewczej oraz źródło wykorzystywanej energii.

Ceny mogą się również mocno różnić między gazem, Heizöl i Fernwärme. Nawet dwaj dostawcy działający w sąsiednich miastach mogą stosować wyraźnie odmienne stawki.

Betriebskosten w Niemczech obejmują znacznie więcej niż ogrzewanie

Do rozliczenia mogą trafiać regularne koszty związane z użytkowaniem budynku i działki. Warunkiem jest jednak odpowiednia podstawa w Mietvertrag oraz zgodność z Betriebskostenverordnung.

Nie każda pozycja związana z mieszkaniem może zostać przeniesiona na najemcę. Vermieter nie może doliczać kosztów napraw, konserwacji mającej charakter usuwania uszkodzeń, administracji budynkiem ani finansowania nieruchomości.

Jeżeli takie pozycje pojawią się w Betriebskostenabrechnung, warto zażądać dokładnego wyjaśnienia oraz wglądu do dokumentów.

Opłaty za kabel mocno spadły

Nie wszystkie pozycje rosły. Deutscher Mieterbund zwraca uwagę na spadek kosztów Gemeinschaftsantenne i Kabel o około 42 procent.

Ma to związek z zakończeniem Nebenkostenprivileg. Od 1 lipca 2024 roku Vermieter nie może już automatycznie przenosić opłaty za wspólną telewizję kablową na wszystkich najemców przez Betriebskostenabrechnung.

Najemca sam decyduje, czy chce zawrzeć umowę na telewizję kablową. Sama zmiana nie oznacza jednak, że dostęp do telewizji jest bezpłatny. Osoba korzystająca z usługi może płacić za nią na podstawie własnej umowy.

Grundsteuer może podnieść kolejne rozliczenia

Deutscher Mieterbund ostrzega także przed skutkami nowego naliczania Grundsteuer. Reforma zaczęła wpływać na podatki pobierane przez gminy od 2025 roku.

Grundsteuer może być obecnie przenoszona na najemców jako część Betriebskosten. To oznacza, że zmiany w podatku dla konkretnej nieruchomości mogą pojawić się również w kolejnych rozliczeniach mieszkańców.

Nie oznacza to jednak, że każdy najemca zapłaci więcej. Wysokość zmiany zależy od wyceny nieruchomości, decyzji gminy oraz ustalonego Hebesatz.

Deutscher Mieterbund domaga się usunięcia Grundsteuer z listy kosztów, które można przenosić na najemców. Na razie jest to postulat organizacji, a nie obowiązująca zmiana prawa.

Jak sprawdzić Betriebskostenabrechnung?

Wysoka dopłata nie musi automatycznie oznaczać błędu. Najemca ma jednak prawo sprawdzić, skąd wzięły się podane kwoty i czy zostały prawidłowo podzielone.

Vermieter powinien wskazać całkowite koszty poszczególnych pozycji, zastosowany sposób ich podziału, udział przypisany do mieszkania oraz sumę wpłaconych Vorauszahlungen.

Najemca ma prawo poprosić o wgląd do rachunków i dokumentów stanowiących podstawę rozliczenia. Samo podanie końcowej kwoty bez możliwości jej sprawdzenia nie powinno zamykać sprawy.

Jakie terminy obowiązują najemcę i Vermieter?

Zgodnie z § 556 BGB Vermieter ma zasadniczo 12 miesięcy od zakończenia okresu rozliczeniowego na przekazanie Betriebskostenabrechnung. Jeśli rozliczenie obejmuje rok kalendarzowy 2024, powinno zostać dostarczone najpóźniej do 31 grudnia 2025 roku.

Po przekroczeniu terminu Vermieter co do zasady nie może żądać dopłaty. Wyjątkiem może być sytuacja, w której opóźnienie nastąpiło z przyczyn, za które nie odpowiadał. Każdy taki przypadek należy oceniać indywidualnie.

Najemca ma zasadniczo 12 miesięcy od otrzymania rozliczenia na zgłoszenie zastrzeżeń. Verbraucherzentrale radzi jednak, aby nie czekać i możliwie szybko wystąpić o dokumenty oraz złożyć sprzeciw.

Samo złożenie sprzeciwu nie zawsze automatycznie zatrzymuje obowiązek zapłaty. W zależności od sytuacji można rozważyć zapłatę pod wyraźnym zastrzeżeniem zwrotu, ale przy dużej kwocie warto wcześniej skorzystać z pomocy Mieterverein albo prawnika.

Co wzrost Betriebskosten oznacza dla Polaków?

Betriebskosten w Niemczech są jednym z największych wydatków dla Polaków wynajmujących mieszkania. Szczególnie mocno odczuwają je rodziny mieszkające w większych lokalach oraz osoby wynajmujące mieszkania w słabo ocieplonych budynkach.

Niska Kaltmiete nie zawsze oznacza, że mieszkanie będzie tanie. Przed podpisaniem umowy trzeba sprawdzić także wysokość Vorauszahlungen, sposób ogrzewania, Energieausweis oraz poprzednie rozliczenia, jeśli Vermieter chce je udostępnić.

Warto również pamiętać, że niskie Vorauszahlungen mogą wyglądać atrakcyjnie w ogłoszeniu, ale prowadzić do dużej dopłaty po zakończeniu roku. Zbyt niska zaliczka nie obniża rzeczywistych kosztów budynku.

Więcej o sytuacji najemców przeczytasz w naszym materiale: Czynsze w Niemczech duszą budżety milionów gospodarstw.

Osoby szukające nowego lokalu powinny także sprawdzić artykuł: Wynajem mieszkania w Niemczech graniczy z cudem.

FAQ: Betriebskosten w Niemczech

Źródła

• Deutscher Mieterbund, aktualny Betriebskostenspiegel
• Verbraucherzentrale, pomoc przy wysokiej Betriebskostenabrechnung
• Verbraucherzentrale, kontrola Heizkostenabrechnung
• § 556 BGB, terminy i zasady rozliczania Betriebskosten
• Betriebskostenverordnung, oficjalny tekst przepisów
• Heizspiegel, wyjaśnienie Betriebskosten