Chcesz kupić mieszkanie w Berlinie? Wyliczenie pokazuje około 16 000 € brutto miesięcznie

Kupno mieszkania w Berlinie staje się dla osoby z jednym przeciętnym dochodem niemal nieosiągalne. Najnowsza analiza rynku pokazuje, że przy zakupie 100-metrowego mieszkania i zachowaniu bezpiecznej relacji raty do dochodu singiel musiałby zarabiać około 16 000 euro brutto miesięcznie. To jednak nie jest ustawowy próg banku, lecz wynik konkretnego modelu finansowania.

Własne mieszkanie w Niemczech od lat jest dla wielu osób symbolem finansowego bezpieczeństwa. Problem w tym, że przy obecnych cenach nieruchomości i kosztach kredytu droga do własnych czterech ścian stała się wyjątkowo trudna.

FOCUS przeanalizował sytuację we wszystkich około 400 miastach i powiatach w Niemczech. Punktem odniesienia było mieszkanie o powierzchni 100 metrów kwadratowych, 20 proc. kapitału własnego oraz założenie, że miesięczna rata kredytu nie powinna przekraczać 30 proc. dochodu netto gospodarstwa.

Kupno mieszkania w Berlinie: skąd wzięło się 16 000 euro?

Najważniejsze jest zrozumienie metodologii. Kwota 16 000 euro nie jest minimalnym wynagrodzeniem wpisanym do przepisów ani oficjalnym warunkiem uzyskania kredytu.

To wyliczenie oparte na założeniu, że kupujący wybiera mieszkanie o powierzchni 100 metrów kwadratowych, posiada około 20 proc. potrzebnego kapitału oraz nie chce przeznaczać na ratę więcej niż 30 proc. miesięcznego dochodu netto.

Przyjęto również finansowanie przy oprocentowaniu około 4,12 proc., piętnastoletnim okresie stałego oprocentowania oraz takim poziomie spłaty, aby nieruchomość została sfinansowana w około 25 lat.

W takich warunkach kupno mieszkania w Berlinie wymaga według analizy dochodu znacznie przekraczającego zarobki zdecydowanej większości mieszkańców.

Średnie mieszkanie w Berlinie kosztuje ponad 4 000 € za metr

Dane ImmobilienScout24 pokazują, jak duże są dziś różnice pomiędzy Berlinem a tańszymi regionami kraju.

Średnia cena ofertowa mieszkania na własność w Berlinie wynosi obecnie około 4 189 euro za metr kwadratowy. Oznacza to, że 100-metrowe mieszkanie kosztowałoby przy prostym przeliczeniu około 419 tys. euro jeszcze przed uwzględnieniem wszystkich kosztów transakcyjnych.

To tylko średnia dla całego miasta. W niektórych dzielnicach jest znacznie drożej.

Kupno mieszkania w Berlinie to nie tylko cena z ogłoszenia

Kupujący musi pamiętać, że cena widoczna w ogłoszeniu nie jest końcowym kosztem transakcji.

Do ceny mieszkania dochodzi między innymi Grunderwerbsteuer, czyli podatek od zakupu nieruchomości. W Berlinie wynosi on 6 proc. ceny zakupu.

Dochodzi również notariusz, wpis do księgi wieczystej oraz w części transakcji prowizja pośrednika.

Przy zakupie nieruchomości koszty dodatkowe mogą stanowić około 10 do 15 proc. ceny. Oznacza to, że nawet przy mieszkaniu wartym 400 tys. euro trzeba liczyć się z dziesiątkami tysięcy euro ponad samą cenę lokalu.

20 procent Eigenkapital to ogromna suma

Kolejnym problemem jest kapitał własny. Im więcej własnych pieniędzy ma kupujący, tym mniejszy kredyt musi zaciągnąć i tym łatwiej uzyskać korzystniejsze warunki finansowania.

W modelu wykorzystanym do analizy przyjęto około 20 proc. kapitału własnego.

Przy nieruchomości wartej przykładowo 500 tys. euro oznacza to około 100 tys. euro własnych środków, a przecież dodatkowo trzeba uwzględnić koszty zakupu.

Dla wielu rodzin właśnie zebranie Eigenkapital jest większą barierą niż późniejsze miesięczne raty.

Berlin nie jest nawet najdroższy. München bije wszystkie rekordy

Choć kupno mieszkania w Berlinie wygląda bardzo drogo, stolica nie zajmuje pierwszego miejsca.

Najdroższe mieszkania w analizie znajdują się w Monachium. Za 100 metrów kwadratowych trzeba tam zapłacić około miliona euro.

Przy zastosowaniu tych samych założeń finansowych miesięczna rata wyniosłaby około 4 300 euro. Aby nie przekroczyć 30 proc. dochodu netto, singiel musiałby osiągać około 14 331 euro netto miesięcznie.

W przeliczeniu na wynagrodzenie brutto daje to około 25 763 euro miesięcznie.

Potsdam jest według wyliczenia jeszcze droższy od Berlina

Ciekawa sytuacja pojawia się tuż za granicami niemieckiej stolicy.

Według analizy w Potsdamie potrzebny modelowy dochód wynosi około 16 500 euro brutto miesięcznie. To nawet więcej niż w samym Berlinie.

Wysokie ceny obejmują także wiele powiatów otaczających stolicę. Przeprowadzka kilkanaście kilometrów poza Berlin nie zawsze oznacza więc automatycznie tanią nieruchomość.

Gdzie mieszkanie jest jeszcze dostępne dla przeciętnego pracownika?

Na drugim końcu zestawienia znajdują się regiony w Saksonii, Turyngii i Saksonii-Anhalt.

W Vogtlandkreis w Saksonii 100-metrowa nieruchomość ma kosztować średnio około 102 tys. euro. Przy zastosowaniu tego samego modelu wystarczyłoby około 1 983 euro brutto miesięcznego dochodu.

Najtańsze regiony pokazują więc, jak ogromne są różnice wewnątrz Niemiec.

Chemnitz jest według analizy najtańszym dużym miastem. Do sfinansowania 100-metrowej nieruchomości zgodnie z przyjętym modelem wystarczyłoby około 3 189 euro brutto miesięcznie.

Przeciętne wynagrodzenie wystarcza tylko w 52 z około 400 regionów

To jedna z najbardziej wymownych liczb całej analizy.

Przy miesięcznym dochodzie brutto wynoszącym około 4 500 euro zakup 100-metrowego mieszkania według zastosowanych założeń byłby osiągalny zaledwie w 52 z około 400 badanych regionów.

Aż 40 z tych 52 regionów znajduje się w Brandenburgii, Saksonii, Saksonii-Anhalt i Turyngii.

To pokazuje, jak mocno rynek nieruchomości rozjechał się pomiędzy największymi metropoliami a częścią wschodnich i bardziej wiejskich regionów kraju.

Kupno mieszkania w Berlinie z dwoma dochodami wygląda inaczej

Kwota 16 tys. euro może brzmieć absurdalnie, ale analiza przelicza sytuację przede wszystkim na dochód jednej osoby.

Dla pary posiadającej dwa stabilne dochody sytuacja jest inna. Bank ocenia łączne wpływy gospodarstwa domowego, zobowiązania, liczbę dzieci, posiadany kapitał, Schufa, okres zatrudnienia oraz wysokość planowanego kredytu.

Dlatego kupno mieszkania w Berlinie nie oznacza automatycznie, że jedna osoba musi pokazać na pasku wynagrodzenia dokładnie 16 tys. euro brutto.

Para zarabiająca przykładowo po 4 lub 5 tys. euro brutto każda może znajdować się w zupełnie innej sytuacji niż singiel z jednym dochodem.

Mniejsze mieszkanie całkowicie zmienia wyliczenie

Warto również pamiętać, że 100 metrów kwadratowych to duże mieszkanie, szczególnie jak na Berlin.

Zakup 50 lub 60 metrów oznacza niższą cenę, mniejszy kredyt i niższą miesięczną ratę.

Dlatego liczby z analizy nie powinny być interpretowane jako stwierdzenie, że osoby zarabiające mniej niż 16 tys. euro nie mają żadnej możliwości zakupu nieruchomości w stolicy.

Pokazują natomiast, jak trudno jest dziś sfinansować duże mieszkanie na jednym dochodzie przy zachowaniu konserwatywnej zasady dotyczącej wysokości raty.

Czy kupno mieszkania w Berlinie jest jeszcze opłacalne?

Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich. Duże znaczenie ma to, czy mieszkanie jest kupowane dla siebie, czy jako inwestycja, jak długo planujemy w nim mieszkać oraz jak dużo kapitału własnego posiadamy.

W przypadku zakupu na własne potrzeby trzeba brać pod uwagę nie tylko ratę kredytu, ale również Hausgeld, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości oraz przyszłe naprawy.

Z drugiej strony osoby wynajmujące mieszkania w Berlinie również mierzą się z rosnącymi kosztami i ograniczoną dostępnością lokali.

O napiętej sytuacji na rynku mieszkaniowym pisaliśmy również w materiale o nowych możliwościach ograniczania najmu krótkoterminowego: Airbnb pod presją. Berlin może dostać nowe narzędzia do ograniczania mieszkań dla turystów .

Kupno mieszkania w Berlinie: co sprawdzić przed wizytą w banku?

16 000 euro nie jest „minimalną pensją banku”

To najważniejsze zastrzeżenie całej historii.

Nie istnieje ogólna zasada mówiąca, że przy kupnie mieszkania w Berlinie trzeba zarabiać minimum 16 tys. euro brutto.

Bank bada każdy przypadek indywidualnie. Osoba z dużym kapitałem własnym może potrzebować znacznie mniejszego kredytu. Ktoś kupujący 50-metrowe mieszkanie zamiast 100-metrowego również będzie miał zupełnie inne wyliczenie.

Znaczenie ma także oprocentowanie, długość kredytu, wysokość początkowej spłaty oraz zobowiązania gospodarstwa domowego.

Kupno mieszkania w Berlinie coraz częściej wymaga dwóch pensji

Najważniejszy wniosek z analizy jest jednak trudny do podważenia. W największych niemieckich miastach czasy, gdy przeciętnie zarabiająca osoba mogła samodzielnie kupić duże mieszkanie, praktycznie się skończyły.

Dzisiaj potrzebne są najczęściej dwa dochody, duży kapitał własny, mniejsze mieszkanie albo gotowość do wydawania na kredyt większej części domowego budżetu.

W Berlinie problem jest szczególnie widoczny. Mimo że średnie ceny nie osiągają poziomu Monachium, połączenie wysokich cen nieruchomości, kosztów dodatkowych i obecnych odsetek powoduje, że kupno mieszkania w Berlinie staje się dla wielu rodzin coraz trudniejszym celem.