Mieszkania w Niemczech, długa kolejka zainteresowanych przed budynkiem — W 2026 roku w Niemczech może zostać ukończonych tylko 185 tysięcy mieszkań. Byłby to najsłabszy wynik od 15 lat.

Coraz trudniej o mieszkanie w Niemczech. Budują najmniej od 15 lat

Mieszkania w Niemczech stają się coraz trudniej dostępne. Najnowsza prognoza zakłada, że w całym 2026 roku ukończonych zostanie tylko około 185 tysięcy lokali. Byłby to najsłabszy wynik od 15 lat.

Jeszcze w 2024 roku oddano do użytku prawie 252 tysiące mieszkań. Rok później liczba ta spadła do 206,6 tysiąca. Teraz eksperci przewidują kolejny spadek o około 22 tysiące lokali.

Sytuacja jest szczególnie trudna w dużych miastach i regionach, do których nadal przeprowadza się wiele osób. Mniej nowych lokali oznacza większą liczbę chętnych przypadających na jedno mieszkanie oraz dalszą presję na czynsze.

Ważne: liczba 185 tysięcy mieszkań jest prognozą na cały 2026 rok, a nie ostatecznym wynikiem. Prognozę przygotowała grupa badawcza EUROCONSTRUCT, do której należy niemiecki Ifo Institut.

Mieszkania w Niemczech. Tak szybko spada liczba nowych lokali

Według danych Statistisches Bundesamt w 2025 roku ukończono 206,6 tysiąca mieszkań. Było to o 18 procent mniej niż rok wcześniej i jednocześnie najmniej od 2012 roku.

Najnowsza prognoza Ifo pokazuje, że dno może zostać osiągnięte dopiero w 2026 roku. Jeżeli przewidywania się potwierdzą, liczba ukończonych lokali spadnie do około 185 tysięcy.

Ile nowych mieszkań powstaje w Niemczech?

Rok	Liczba ukończonych mieszkań	Status	Zmiana
2024	około 251 900	Wynik oficjalny	Punkt odniesienia
2025	206 600	Wynik oficjalny	Spadek o 18 procent
2026	185 000	Prognoza Ifo	Najmniej od 15 lat
2027	195 000	Prognoza Ifo	Niewielkie odbicie
2028	210 000	Prognoza Ifo	Nadal około 17 procent poniżej 2024 roku

Dane za 2024 i 2025 rok są wynikami oficjalnymi. Liczby dotyczące lat 2026, 2027 i 2028 są prognozą i mogą ulec zmianie.

Dlaczego buduje się tak mało mieszkań w Niemczech?

Eksperci wskazują na kilka problemów jednocześnie. Budowa stała się znacznie droższa, kredyty nadal kosztują więcej niż przed kryzysem, a wiele inwestycji nie przynosi oczekiwanego zysku.

Ifo Institut zwraca również uwagę na ponowny wzrost cen materiałów i usług budowlanych. Dodatkowym obciążeniem dla inwestorów mają być skutki wojny z Iranem, rosnące koszty energii oraz niepewność gospodarcza.

Przygotowanie inwestycji pozostaje skomplikowane i czasochłonne. Firmy muszą spełniać liczne normy techniczne, energetyczne i planistyczne. W wielu miastach problemem jest również brak dostępnych działek.

Najważniejsze przyczyny kryzysu:

wysokie koszty materiałów i prac budowlanych,
drogie finansowanie inwestycji,
długie procedury planowania i wydawania pozwoleń,
brak wystarczającej liczby działek w dużych miastach,
niepewność dotycząca przepisów i programów wsparcia,
niewystarczająca opłacalność części nowych inwestycji.

Pozwoleń przybywa, ale na mieszkania trzeba długo czekać

W statystykach pojawił się jeden pozytywny sygnał. W maju 2026 roku wydano pozwolenia na budowę 21 tysięcy mieszkań. To o 24,7 procent więcej niż w maju poprzedniego roku.

Od stycznia do maja 2026 roku zatwierdzono łącznie 104,7 tysiąca lokali, czyli o 15,4 procent więcej niż w tym samym okresie 2025 roku. Sam wzrost liczby pozwoleń nie oznacza jednak, że nowe mieszkania w Niemczech szybko pojawią się na rynku.

Od wydania pozwolenia do ukończenia mieszkania mijają już średnio 27 miesięcy.

Według Ifo czas oczekiwania wydłużył się od początku obecnej dekady o około pół roku. Dlatego więcej pozwoleń może przynieść zauważalny efekt dopiero po dwóch albo trzech latach.

Co to oznacza dla osób wynajmujących mieszkania w Niemczech?

Mała liczba nowych lokali nie oznacza automatycznie, że czynsze wzrosną w każdym niemieckim mieście. Sytuacja zależy od regionu, liczby mieszkańców, lokalnego rynku pracy oraz dostępności wolnych lokali.

Największa presja utrzyma się prawdopodobnie w Berlinie, Monachium, Hamburgu, Frankfurcie, Kolonii oraz innych dużych ośrodkach. To właśnie tam na atrakcyjne cenowo mieszkanie często zgłaszają się dziesiątki albo nawet setki osób.

Według szacunków ekspertów przytoczonych przez Tagesschau w Niemczech może brakować około 1,4 miliona mieszkań. Przy tak dużym niedoborze nawet niewielki wzrost liczby nowych inwestycji nie rozwiąże szybko problemu.

Dla polskich rodzin mieszkających w Niemczech może to oznaczać dłuższe poszukiwania, konieczność przedstawienia kompletu dokumentów oraz rozważenie dzielnic położonych dalej od centrum.

Czy mieszkania w Niemczech będą jeszcze droższe?

Nie można na podstawie samej prognozy dokładnie określić przyszłego poziomu czynszów. Ceny zależą także od lokalnej gospodarki, liczby mieszkańców, regulacji oraz kosztów utrzymania budynków.

Jednocześnie utrzymujący się brak mieszkań wzmacnia pozycję wynajmujących. Jeżeli liczba zainteresowanych nadal będzie znacznie większa od liczby dostępnych lokali, presja na dalszy wzrost czynszów nie zniknie.

Szczególnie trudna może pozostać sytuacja osób szukających małych i niedrogich mieszkań. Takich lokali potrzebują między innymi samotni pracownicy, seniorzy, studenci oraz rodziny o niższych dochodach.

Więcej informacji o czynszach, prawach lokatorów i kosztach mieszkania znajdziesz w serwisie TwojaPolonia24.

Co niemiecki rząd robi w sprawie braku mieszkań?

Od 30 października 2025 roku obowiązuje tak zwany Bau-Turbo. Nowe przepisy pozwalają gminom szybciej zatwierdzać część inwestycji, między innymi bez wieloletniego przygotowywania albo zmieniania planu zabudowy.

Ułatwienia mają pozwolić na szybsze dobudowywanie pięter, zagęszczanie istniejących osiedli, rozbudowę budynków oraz przekształcanie pustych obiektów w mieszkania.

Na społeczny budownictwo mieszkaniowe w 2026 roku przewidziano cztery miliardy euro środków federalnych. Do 2029 roku rząd chce przekazać krajom związkowym łącznie 23,5 miliarda euro.

W lipcu 2026 roku uruchomiono również program wspierający przekształcanie pustych lokali użytkowych w mieszkania. W określonych przypadkach możliwe jest otrzymanie do 30 tysięcy euro wsparcia na jeden tworzony lokal.

Nowe przepisy nie gwarantują natychmiastowej poprawy. Ostateczna decyzja o zastosowaniu uproszczonych procedur należy do gminy. Inwestor nadal musi posiadać finansowanie, odpowiednią działkę oraz spełnić wymagania dotyczące bezpieczeństwa.

Kiedy może poprawić się sytuacja na niemieckim rynku?

Według aktualnej prognozy pierwsze niewielkie odbicie może nastąpić w 2027 roku. Liczba ukończonych mieszkań ma wtedy wzrosnąć do około 195 tysięcy.

W 2028 roku może powstać około 210 tysięcy lokali. Byłoby to nieco więcej niż w 2025 roku, ale nadal około 17 procent mniej niż w 2024 roku.

Oznacza to, że mieszkania w Niemczech mogą pozostać trudno dostępne przez kilka kolejnych lat. Szczególnie jeżeli liczba mieszkańców dużych miast będzie rosła szybciej niż liczba nowych lokali.

FAQ: Mieszkania w Niemczech i kryzys budowlany

Czy w 2026 roku powstanie dokładnie 185 tysięcy mieszkań w Niemczech?

Nie jest to jeszcze ostateczny wynik. Liczba 185 tysięcy pochodzi z prognozy grupy EUROCONSTRUCT i Ifo Institut. Dokładne dane za cały 2026 rok zostaną opublikowane dopiero po jego zakończeniu. Prognoza może się zmienić wraz z sytuacją gospodarczą.

Czy przez brak mieszkań wzrosną czynsze w Niemczech?

Brak lokali zwiększa presję na czynsze, szczególnie w dużych miastach. Nie oznacza to jednak jednakowego wzrostu cen w każdej części Niemiec. W mniejszych miejscowościach sytuacja może być znacznie spokojniejsza. Duże znaczenie mają także lokalne przepisy i popyt.

Dlaczego liczba pozwoleń rośnie, a mieszkań nadal ubywa?

Od pozwolenia do ukończenia inwestycji mijają obecnie średnio 27 miesiące. Dzisiejsze dane dotyczące oddawanych lokali są więc skutkiem decyzji podejmowanych kilka lat wcześniej. Wzrost liczby pozwoleń może pomóc, ale dopiero w kolejnych latach. Część zatwierdzonych inwestycji może również nie zostać rozpoczęta.

Kiedy mieszkania w Niemczech staną się łatwiej dostępne?

Ifo przewiduje niewielki wzrost liczby ukończonych lokali od 2027 roku. Poprawa ma być jednak bardzo powolna. Nawet w 2028 roku liczba nowych mieszkań pozostanie wyraźnie niższa niż w 2024 roku. Szybkiego rozwiązania obecnego kryzysu nie należy więc oczekiwać.

Podsumowanie

Coraz trudniej znaleźć mieszkania w Niemczech, ponieważ buduje się ich najmniej od 15 lat. W 2025 roku ukończono 206,6 tysiąca lokali, a prognoza na 2026 rok zakłada spadek do zaledwie 185 tysięcy.

Więcej wydawanych pozwoleń daje nadzieję na poprawę, ale na efekt trzeba będzie długo czekać. Od zatwierdzenia inwestycji do oddania mieszkania mijają średnio ponad dwa lata.

Do 2028 roku liczba ukończonych lokali ma ponownie wzrosnąć do około 210 tysięcy. Nadal będzie to jednak znacznie mniej niż potrzeba do wyraźnego zmniejszenia problemu mieszkaniowego.

Więcej najnowszych informacji dotyczących mieszkań, czynszów i życia w Niemczech znajdziesz w serwisie TwojaPolonia24.

Coraz trudniej o mieszkanie w Niemczech. Budują najmniej od 15 lat.