Mietpreisbremse w Niemczech. Właścicielom mają grozić dodatkowe kary

Mietpreisbremse w Niemczech ma zostać mocniej egzekwowana. Federalna minister sprawiedliwości Stefanie Hubig uważa, że właściciel mieszkania, który pobiera czynsz niezgodny z ograniczeniami, nie powinien kończyć sprawy wyłącznie zwrotem nadpłaconych pieniędzy. Rząd chce zbadać możliwość nakładania dodatkowych grzywien.

Mietpreisbremse w Niemczech ma być ostrzejsza

Federalna minister sprawiedliwości Stefanie Hubig chce mocniejszych konsekwencji dla właścicieli, którzy nie przestrzegają ograniczeń dotyczących wysokości czynszu przy zawieraniu nowych umów.

Minister zwróciła uwagę, że obecnie konsekwencją naruszenia Mietpreisbremse jest przede wszystkim konieczność zwrotu najemcy zbyt wysoko pobranej części czynszu.

Jej zdaniem to za mało.

Dlatego eksperci pracują obecnie nad rozwiązaniem, które pozwoliłoby nakładać dodatkowe grzywny za naruszenia.

O najnowszych planach minister poinformowała Tagesschau.

Jak obecnie działa Mietpreisbremse?

Mietpreisbremse w Niemczech obowiązuje w regionach, które poszczególne landy uznały za obszary z napiętym rynkiem mieszkaniowym.

Przy zawieraniu nowej umowy czynsz zasadniczo nie może być wyższy o więcej niż 10 procent od lokalnej ortsübliche Vergleichsmiete.

Nie jest to jednak reguła bez wyjątków. Szczególne zasady dotyczą między innymi części nowych mieszkań, lokali po kompleksowej modernizacji oraz sytuacji, w których wcześniej obowiązywał już odpowiednio wysoki czynsz.

Federalny rząd przedłużył podstawę prawną Mietpreisbremse do końca 2029 roku. Szczegóły można znaleźć na oficjalnej stronie Bundesregierung.

Minister: sam zwrot pieniędzy nie wystarcza

Problem, na który zwraca uwagę minister Hubig, dotyczy sposobu egzekwowania przepisów.

Jeżeli najemca skutecznie zakwestionuje za wysoki czynsz, właściciel może zostać zobowiązany do jego obniżenia i zwrotu części nadpłaconych pieniędzy.

Według minister taki system nie daje wystarczająco silnego efektu odstraszającego.

Dlatego Mietpreisbremse w Niemczech miałaby zostać uzupełniona o sankcje, które byłyby czymś więcej niż tylko obowiązkiem oddania pieniędzy pobranych od najemcy.

Eksperci pracują nad konkretnymi karami

Sprawą zajmuje się grupa złożona z przedstawicieli organizacji najemców i właścicieli, środowiska prawniczego, nauki, praktyki oraz samorządów.

Jednym z jej zadań jest przygotowanie propozycji dotyczących grzywien za naruszenie Mietpreisbremse.

Drugim ważnym tematem jest reforma przepisów dotyczących Mietwucher, czyli szczególnie rażąco zawyżonych czynszów.

Według wcześniejszych informacji ministerstwa rezultaty prac grupy mają zostać przedstawione do końca 2026 roku.

Dlaczego obecne przepisy są krytykowane?

Na napiętych rynkach mieszkaniowych problemem są między innymi próby obchodzenia Mietpreisbremse poprzez drogie umeblowanie, krótkoterminowe umowy lub inne konstrukcje pozwalające podwyższać cenę.

Ministerstwo przygotowało już wcześniej projekt zmian dotyczący takich sytuacji.

W przypadku umeblowanych mieszkań właściciel miałby między innymi dokładniej wykazywać, jaka część ceny stanowi właściwy czynsz, a jaka jest dodatkiem za wyposażenie.

Zmiany mają również ograniczyć wykorzystywanie krótkoterminowych umów jako sposobu obchodzenia ochrony najemców.

Szczegóły wcześniejszego projektu opisywała Tagesschau.

Mietpreisbremse a Mietpreisüberhöhung – to nie to samo

Warto rozróżnić kilka pojęć, bo w niemieckim prawie dotyczą one różnych sytuacji.

W Berlinie już teraz można zgłosić za wysoki czynsz

Dla Polaków mieszkających w Berlinie szczególnie ważne jest to, że istnieje już oficjalna procedura zgłoszenia podejrzenia Mietpreisüberhöhung.

Jeżeli miesięczna Nettokaltmiete przekracza lokalną Vergleichsmiete o ponad 20 procent, można zgłosić sprawę do właściwego Bezirksamt.

Urząd sprawdzi wtedy, czy mogą być spełnione warunki wynikające z § 5 Wirtschaftsstrafgesetz.

Jeżeli urząd stwierdzi podstawy do dalszego postępowania, może wszcząć postępowanie w sprawie wykroczenia.

Oficjalny formularz oraz instrukcje dostępne są na stronie Service Berlin – Mietpreisüberhöhung anzeigen.

Możliwy jest również zwrot nadpłaconych pieniędzy

Berlińska administracja informuje, że w przypadku stwierdzenia Mietpreisüberhöhung może dojść nie tylko do ukarania właściciela.

Na wniosek najemcy możliwe jest również nakazanie zwrotu zbyt wysoko pobranego czynszu.

Nie oznacza to jednak, że każda osoba płacąca więcej niż sąsiad automatycznie ma prawo do zwrotu pieniędzy.

Każda sytuacja wymaga sprawdzenia konkretnej umowy, lokalnej Vergleichsmiete i ewentualnych wyjątków.

Jak sprawdzić swój czynsz?

Pierwszym krokiem powinno być ustalenie lokalnej ortsübliche Vergleichsmiete.

W Berlinie można to zrobić na podstawie Mietspiegel oraz skorzystać z bezpłatnej Mietpreisprüfstelle.

Oficjalny punkt pomaga ustalić stawkę porównawczą i ocenić, czy w konkretnym przypadku może występować naruszenie Mietpreisbremse.

Więcej informacji można znaleźć na stronie Mietpreisprüfstelle Berlin.

Berlin już wyszukuje podejrzanie drogie oferty

Berlin wprowadził także rozwiązanie określane jako Mietenscan.

Władze analizują publicznie dostępne ogłoszenia mieszkaniowe i porównują oferowane ceny z obowiązującymi zasadami.

Jeżeli oferta wygląda na podejrzanie drogą, właściciel może otrzymać informację o możliwym naruszeniu przepisów.

Według Berlina w przypadku stawek przekraczających lokalną Vergleichsmiete o ponad 20 procent może pojawić się kwestia Mietpreisüberhöhung, a w szczególnie skrajnych sytuacjach również Mietwucher.

Informacje dla właścicieli publikuje Senatsverwaltung Berlin.

29 procent najemców boi się, że nie będzie stać ich na mieszkanie

Dyskusja o zaostrzeniu przepisów pojawia się w momencie, gdy wysokie koszty mieszkania pozostają jednym z największych problemów gospodarstw domowych.

Według danych Deutscher Mieterbund przywołanych przez Tagesschau 29 procent badanych obawia się, że w przyszłości nie będzie w stanie płacić swojego czynszu.

Jednocześnie około połowy ankietowanych boi się, że w razie konieczności przeprowadzki nie znajdzie mieszkania w przystępnej cenie.

Kary dla właścicieli jeszcze nie obowiązują

To najważniejsze zastrzeżenie dotyczące najnowszych zapowiedzi.

Mietpreisbremse w Niemczech już obowiązuje, ale dodatkowe grzywny za samo naruszenie tego mechanizmu są dopiero przygotowywane.

Nie ma jeszcze ostatecznej wysokości sankcji, szczegółowej procedury ani daty wejścia nowych zasad w życie.

Najemcy nie powinni więc zakładać, że od dziś każdy właściciel żądający za wysokiego czynszu automatycznie dostanie mandat.

Co może zrobić najemca już teraz?

Na nowe kary nie trzeba czekać, aby sprawdzić własny czynsz.

Jeżeli mieszkasz na obszarze objętym Mietpreisbremse i podejrzewasz, że płacisz za dużo, warto najpierw ustalić lokalną Vergleichsmiete i sprawdzić, czy do mieszkania nie ma zastosowania jeden z wyjątków.

W przypadku Berlina można skorzystać z oficjalnej Mietpreisprüfstelle, a przy podejrzeniu Mietpreisüberhöhung także z formularza zgłoszeniowego do Bezirksamt.

Nie należy natomiast samodzielnie zmniejszać przelewanego czynszu bez wcześniejszego sprawdzenia podstaw prawnych.

Więcej aktualnych informacji dla Polaków mieszkających i pracujących w Niemczech znajdziesz w naszej sekcji wiadomości z Niemiec.