Własne mieszkanie w Niemczech coraz trudniejsze. Kraj najemców z wyboru czy konieczności?

Własne mieszkanie w Niemczech dla wielu młodszych osób staje się coraz trudniejszym celem. Nowa analiza Pestel-Institut wskazuje, że udział osób mieszkających we własnej nieruchomości spadł do 43,5%. Statistisches Bundesamt podaje według własnej metodologii jeszcze niższą wartość – 41,9%. Jednocześnie prawie trzy czwarte osób w wieku od 25 do 45 lat mieszka dziś w wynajmowanym lokalu. Czy Niemcy naprawdę wolą wynajem, czy coraz częściej po prostu nie stać ich na zakup?

Własne mieszkanie w Niemczech ma mniej niż połowa mieszkańców

Najnowsza analiza Pestel-Institut ponownie uruchomiła debatę o tym, dlaczego Niemcy są tak wyraźnie inne od większości państw europejskich.

Według instytutu udział osób mieszkających we własnym domu lub mieszkaniu wynosi obecnie około 43,5%. To najniższy poziom od około 20 lat.

Statistisches Bundesamt stosuje inną metodologię i podaje jeszcze niższą Eigentumsquote – 41,9%.

Różnice wynikają między innymi ze sposobu definiowania gospodarstw domowych oraz własności, dlatego wartości z różnych badań nie zawsze można porównywać jeden do jednego.

Oficjalne dane Destatis można znaleźć na stronie Statistisches Bundesamt – Wohnen in Deutschland .

Niemcy są jedynym krajem UE, w którym najem dominuje

Europejskie porównanie jest wyjątkowo wyraźne.

Według najnowszej publikacji Eurostatu w całej Unii Europejskiej około 68% mieszkańców żyło w 2024 roku we własnej nieruchomości.

W Niemczech sytuacja wygląda odwrotnie. Około 53% mieszkańców stanowili najemcy.

W Rumunii odsetek osób mieszkających we własnym lokalu wynosił aż 94%, na Słowacji 93%, a na Węgrzech 92%.

Niemcy są więc jedynym państwem Unii, w którym według Eurostatu wynajem jest bardziej rozpowszechniony niż własność.

Dane porównawcze publikuje Eurostat – Housing in Europe .

Własne mieszkanie w Niemczech szczególnie trudno kupić młodym

Największy problem dotyczy osób w wieku, w którym tradycyjnie zakłada się rodzinę i myśli o zakupie pierwszej nieruchomości.

Według Pestel-Institut prawie trzy czwarte osób w wieku od 25 do 45 lat mieszka obecnie na wynajmie.

Instytut wskazuje, że nawet gospodarstwa z dwoma przeciętnymi wynagrodzeniami mają coraz większy problem z uzbieraniem kapitału oraz sfinansowaniem zakupu.

Własne mieszkanie w Niemczech wymaga bowiem nie tylko zdolności do spłacania miesięcznej raty kredytu.

Kupujący musi wcześniej zgromadzić odpowiednio wysoki wkład własny oraz pieniądze na Kaufnebenkosten.

Na wkład własny trzeba oszczędzać średnio ponad 10 lat

Ciekawy obraz sytuacji daje również europejskie badanie rynku nieruchomości przeprowadzone przez Remax.

Według danych przytaczanych przez WDR osoba planująca zakup pierwszej nieruchomości w Niemczech potrzebuje średnio około 10,2 roku, aby uzbierać wymaganą kwotę na wejście w zakup.

Średnia dla badanych państw europejskich wyniosła około 7,3 roku.

Dla porównania w Finlandii okres oszczędzania miał wynosić około czterech lat.

Więcej informacji publikuje WDR / Tagesschau .

Koszt budowy wzrósł znacznie szybciej niż zwykłe ceny

Pestel-Institut wskazuje również na ogromny wzrost kosztów związanych z budownictwem.

Według instytutu całkowite koszty wytworzenia mieszkań od 2000 roku zwiększyły się o około 160%.

W tym samym czasie ogólny poziom cen konsumpcyjnych wzrósł według przytoczonego porównania o około 64%.

To oznacza, że własne mieszkanie w Niemczech drożało pod względem kosztu wytworzenia znacznie szybciej niż przeciętne produkty i usługi.

Nie każdy najemca marzy jednak o kredycie

I właśnie tutaj pojawia się druga strona dyskusji.

Nie każda osoba mieszkająca na wynajmie robi to dlatego, że nie może kupić mieszkania.

Niemiecki rynek najmu od dziesięcioleci oferuje stosunkowo silną ochronę lokatorów, a wynajem jest społecznie znacznie bardziej akceptowany niż w wielu państwach Europy Środkowej i Wschodniej.

Część osób świadomie wybiera mieszkanie na wynajem ze względu na większą elastyczność.

Własne mieszkanie czy wynajem? Niemcy mają również historyczne powody

Niska własność nieruchomości nie rozpoczęła się wczoraj.

Niemcy od ponad stu lat mają silnie rozwinięty rynek mieszkań na wynajem.

Industrializacja przyciągnęła ogromną liczbę pracowników do miast, gdzie szybko powstawały wielkie zasoby mieszkań czynszowych.

Po II wojnie światowej duża część zasobu mieszkaniowego była zniszczona. W kolejnych dekadach zarówno na zachodzie, jak i wschodzie Niemiec budowano dużą liczbę mieszkań przeznaczonych na wynajem.

Dlatego „Mieterland Deutschland” nie jest wyłącznie efektem obecnego kryzysu nieruchomości.

Historyczne przyczyny niskiej Eigentumsquote szerzej opisuje Tagesschau – dlaczego Niemcy są krajem najemców .

Ale obecny rynek najmu również staje się coraz trudniejszy

Problem polega na tym, że alternatywa w postaci wynajmu również przestała być tania.

Według Komisji Europejskiej ceny nowych umów najmu w Niemczech wzrosły pomiędzy 2013 a 2024 rokiem o około 50,8%.

W siedmiu największych niemieckich miastach wzrost nowych czynszów wyniósł w tym okresie około 76,3%.

Jednocześnie istniejące umowy były chronione znacznie mocniej i w tym samym okresie wzrosły znacznie wolniej.

Powstaje więc coraz większa różnica między osobą posiadającą starą, korzystną umowę a kimś, kto dopiero szuka mieszkania.

1,4 mln mieszkań brakuje na rynku

Deutscher Mieterbund szacuje, że w Niemczech brakuje obecnie około 1,4 mln mieszkań.

Niedobór podaży zwiększa konkurencję pomiędzy osobami poszukującymi lokalu i podnosi ceny nowych umów.

Według Mieterreport 2026 prawie jedna trzecia ankietowanych najemców obawia się, że w przyszłości może nie być w stanie pozwolić sobie na dotychczasowy czynsz.

O skali niedoboru pisze Tagesschau – w Niemczech brakuje 1,4 mln mieszkań .

Własne mieszkanie w Niemczech daje przewagę na emeryturze

Zwolennicy wspierania własności zwracają uwagę przede wszystkim na sytuację po zakończeniu aktywności zawodowej.

Osoba, która przed emeryturą spłaci kredyt mieszkaniowy, nie musi później co miesiąc płacić Kaltmiete.

Nadal pozostają podatki, utrzymanie, remonty oraz koszty energii, ale odpada jeden z największych stałych wydatków gospodarstwa domowego.

Pestel-Institut argumentuje dlatego, że własne mieszkanie w Niemczech może być jednym z elementów zabezpieczenia przed ubóstwem na starość.

Nie oznacza to oczywiście, że każda nieruchomość jest automatycznie dobrą inwestycją. Znaczenie mają cena zakupu, finansowanie, stan budynku oraz lokalizacja.

Najem również może mieć finansowy sens

W dyskusji często pojawia się zdanie: „wynajmując, całe życie spłacasz komuś mieszkanie”.

To chwytliwe, ale nie pokazuje pełnego obrazu.

Właściciel również ponosi koszty, których nigdy nie odzyska: odsetki kredytowe, Grunderwerbsteuer, notariusza, utrzymanie budynku, remonty czy Hausgeld.

Najemca może natomiast inwestować kapitał, którego nie przeznaczył na wkład własny.

Dlatego odpowiedź na pytanie „kredyt czy wynajem?” zależy od konkretnej ceny nieruchomości, wysokości czynszu, oprocentowania i tego, jak długo dana osoba zamierza mieszkać w jednym miejscu.

Problem zaczyna się, gdy nie ma już prawdziwego wyboru

Czy państwo powinno pomagać w zakupie pierwszego mieszkania?

Pestel-Institut domaga się większej politycznej pomocy dla osób kupujących nieruchomość na własne potrzeby.

Instytut proponuje między innymi stworzenie ogólnoniemieckiego planu wspierania własności, który miałby umożliwiać około 200 tys. gospodarstw rocznie wejście na rynek.

W dyskusji od lat pojawiają się również propozycje obniżenia kosztów dodatkowych przy pierwszym zakupie, ulg w Grunderwerbsteuer albo preferencyjnych kredytów.

Każde takie rozwiązanie ma jednak drugą stronę: jeśli zwiększy popyt bez zwiększenia liczby dostępnych mieszkań, część dopłat może zostać „zjedzona” przez dalszy wzrost cen.

Własne mieszkanie w Niemczech – problem czy świadomy wybór?

Odpowiedź brzmi: jedno i drugie.

Niemcy mają długą kulturę wynajmu, stosunkowo silną ochronę lokatorów i wiele osób świadomie nie chce wiązać się z nieruchomością.

Jednocześnie najnowsze dane pokazują, że własne mieszkanie w Niemczech staje się dla młodszych gospodarstw coraz trudniejsze do osiągnięcia.

Wysokie koszty budowy, ceny zakupu, koszty dodatkowe oraz finansowanie powodują, że granica pomiędzy „nie chcę kupować” a „nie mogę kupić” zaczyna się zacierać.

Rosną również czynsze

Pozostanie najemcą nie oznacza niestety automatycznie stabilnych kosztów.

Nowe umowy najmu nadal drożeją, a w wielu regionach znalezienie mieszkania staje się coraz trudniejsze.

O problemie zawyżonych czynszów i możliwych karach dla właścicieli pisaliśmy tutaj: Mietpreisbremse w Niemczech – kary dla właścicieli mieszkań .

Więcej informacji dotyczących mieszkań, pieniędzy i życia za Odrą znajdziesz w naszej sekcji wiadomości z Niemiec .