Ceny mieszkań w Niemczech rosną! Kredyty zbliżają się do 4,5%, a kupujących ubywa

Ceny mieszkań w Niemczech nadal rosną, choć coraz mniej osób stać na zakup własnych czterech ścian. Kredyty hipoteczne stają się droższe, zainteresowanie kupnem nieruchomości spada, a coraz więcej rodzin szuka mieszkań na wynajem. Najnowsza analiza niemieckiego rynku pokazuje zaskakującą sytuację: mimo wycofywania się części kupujących ceny w skali kraju nie spadają. Ile trzeba zapłacić za mieszkanie w Berlinie, Monachium czy Lipsku i jak wysoką ratę może dziś oznaczać kredyt?

W sobotę, 10 października 2026 roku, redakcja finansowa ARD opublikowała analizę dotyczącą sytuacji na niemieckim rynku nieruchomości.

Zestawiono w niej dane Federalnego Urzędu Statystycznego, portalu ImmoScout24 i Instytutu Gospodarki Niemieckiej w Kolonii (IW).

Wnioski nie są optymistyczne dla osób planujących zakup pierwszego mieszkania. Chociaż zainteresowanie nieruchomościami słabnie, ceny pozostają wysokie, a koszt finansowania nadal stanowi poważną barierę.

Dotyczy to również Polaków, którzy od lat mieszkają i pracują w Niemczech, ale wciąż zastanawiają się, czy lepiej wynajmować, czy kupić własne mieszkanie.

Ceny mieszkań w Niemczech idą w górę mimo spadku zainteresowania

Dane ImmoScout24 pokazują zmianę zachowania osób poszukujących nieruchomości.

Między majem a wrześniem 2026 roku liczba zapytań dotyczących zakupu mieszkań i domów spadła średnio o 7% w skali kraju.

W tym samym okresie liczba zapytań o nieruchomości na wynajem wzrosła o 12%.

To nie oznacza, że liczba wszystkich zawartych transakcji sprzedaży zmniejszyła się dokładnie o 7%. Dane dotyczą zainteresowania ofertami widocznego na portalu.

Pokazują jednak wyraźny kierunek: wielu potencjalnych kupujących rezygnuje z poszukiwania własnego mieszkania lub odkłada decyzję na później.

Jednym z głównych powodów są wysokie koszty kredytu.

Mimo słabszego popytu ceny mieszkań w Niemczech nie notują powszechnego spadku. Według ImmoScout24 ofertowe ceny nieruchomości w trzecim kwartale nadal nieznacznie rosły w skali kraju.

Kredyty mieszkaniowe zbliżają się do 4,5%. Banki stawiają wysokie wymagania

Dla wielu rodzin największym problemem nie jest już wyłącznie cena samego mieszkania, lecz miesięczna rata kredytu.

Jeszcze kilka lat temu niemieccy kredytobiorcy mogli uzyskać finansowanie z oprocentowaniem wynoszącym około 1%.

Obecnie sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Według analizy ARD oprocentowanie kredytów mieszkaniowych zbliża się do 4,5%.

ImmoScout24 wskazywał na początku października poziom około 4,3% w przypadku finansowania z dziesięcioletnią stałą stopą.

Wysokie odsetki sprawiają, że nawet osoby z regularnymi dochodami mogą mieć trudności z uzyskaniem kredytu na odpowiednią kwotę.

Banki biorą pod uwagę nie tylko wysokość pensji, lecz także istniejące zobowiązania, wkład własny oraz zdolność gospodarstwa do ponoszenia miesięcznych kosztów.

300 tysięcy euro kredytu. Ile wyniesie miesięczna rata?

Najłatwiej pokazać skalę problemu na konkretnym przykładzie.

Załóżmy, że rodzina planuje zaciągnąć kredyt hipoteczny w wysokości 300 tysięcy euro.

Przy oprocentowaniu 4,3% rocznie i początkowej spłacie kapitału na poziomie 2% przykładowa rata kredytu annuitetowego wyniosłaby około 1575 euro miesięcznie.

Przy oprocentowaniu 4,5% i takim samym początkowym tempie spłaty byłoby to około 1625 euro miesięcznie.

To różnica 50 euro miesięcznie, czyli 600 euro rocznie.

Rzeczywiste warunki mogą być inne. Przykład zakłada stałą ratę początkową i nie uwzględnia indywidualnych opłat bankowych, kosztów zakupu nieruchomości ani przyszłego refinansowania.

Ile kosztują mieszkania w Niemczech? Berlin, Monachium i inne miasta

Średnie ceny mieszkań w Niemczech nie pokazują całego obrazu. Różnice między miastami nadal są ogromne.

Według ImmoScout24 w trzecim kwartale 2026 roku przeciętna ofertowa cena mieszkania z rynku wtórnego wynosiła w skali kraju około 2653 euro za metr kwadratowy.

W największych miastach było znacznie drożej, szczególnie w Monachium, Frankfurcie i Hamburgu.

Źródło: ImmoScout24 WohnBarometer za III kwartał 2026 roku. Ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego, a nie średnie ceny faktycznie zawartych transakcji. Zmiany kwartalne porównano z II kwartałem 2026 roku.

Warto zauważyć, że ceny mieszkań w Niemczech nie rosną wszędzie jednakowo.

W Berlinie oraz Hamburgu ofertowe ceny mieszkań używanych spadły w trzecim kwartale o 1,5% względem poprzedniego kwartału.

Z kolei w Kolonii i Lipsku nadal rosły.

Dlatego twierdzenie, że każde mieszkanie w Niemczech jest dziś droższe niż trzy miesiące temu, byłoby nieprawdziwe.

W Berlinie mieszkania tanieją, ale nadal kosztują fortunę

Berlin jest szczególnie ważnym rynkiem dla Polaków mieszkających w Niemczech.

Według ImmoScout24 średnia ofertowa cena używanego mieszkania wynosiła w stolicy w trzecim kwartale 4879 euro za metr kwadratowy.

Przykładowe mieszkanie o powierzchni 80 metrów kwadratowych, liczone według tej średniej, kosztowałoby około 390 tysięcy euro przed doliczeniem kosztów transakcyjnych.

W Monachium podobny lokal, liczony na podstawie średniej ofertowej 8309 euro za metr kwadratowy, kosztowałby ponad 664 tysiące euro.

Takie wyliczenia mają wyłącznie charakter ilustracyjny. Nie uwzględniają lokalizacji w konkretnej dzielnicy, stanu budynku czy standardu mieszkania.

Pokazują jednak, dlaczego nawet umiarkowany spadek cen nie zawsze wystarcza, aby nieruchomość stała się dostępna dla przeciętnie zarabiającej rodziny.

Dlaczego ceny mieszkań w Niemczech nie spadają mimo mniejszej liczby kupujących?

Na pierwszy rzut oka sytuacja wydaje się nielogiczna.

Jeżeli mniej osób chce kupować nieruchomości, można oczekiwać, że sprzedający będą obniżać ceny.

Jednak rynek mieszkaniowy nie działa tak samo jak sklep, w którym niesprzedany towar trzeba szybko przecenić.

Sprzedający mogą dłużej czekać na kupującego. Część właścicieli nie jest też zmuszona do natychmiastowej sprzedaży.

Jak wyjaśniają eksperci Instytutu Gospodarki Niemieckiej, na ostateczne ceny wpływa przede wszystkim grupa osób, które nadal dysponują odpowiednimi dochodami lub majątkiem.

Mogą to być gospodarstwa z wysokimi zarobkami, znacznym wkładem własnym albo pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży innej nieruchomości.

Właśnie dlatego ceny mieszkań w Niemczech mogą pozostawać wysokie nawet wtedy, gdy duża część potencjalnych klientów wycofuje się z rynku.

Więcej mieszkań na sprzedaż. Czy to szansa dla kupujących?

Instytut IW wskazuje, że liczba ofert sprzedaży nieruchomości znacząco zwiększyła się od 2022 roku.

W drugim kwartale 2026 roku liczba wystawianych na sprzedaż mieszkań własnościowych była niemal dwukrotnie większa niż w pierwszym kwartale 2022 roku.

W przypadku domów jedno- i dwurodzinnych wzrost liczby ogłoszeń wyniósł około 140%.

Nie oznacza to jednak, że w Niemczech wybudowano w tym czasie aż tyle nowych domów i mieszkań.

Według IW większa liczba ofert wynika przede wszystkim ze słabszego zainteresowania zakupami i dłuższego czasu potrzebnego na znalezienie kupującego.

Dla osób posiadających stabilne finansowanie może to oznaczać większy wybór i możliwość spokojniejszego porównywania ofert.

Nie daje natomiast gwarancji uzyskania dużego rabatu od każdego sprzedającego.

Coraz więcej Niemców wybiera wynajem. To pogłębia drugi problem

Rosnące koszty kredytów wpływają również na rynek najmu.

Osoby, które nie mogą kupić własnej nieruchomości, często pozostają w wynajmowanych mieszkaniach lub rozpoczynają poszukiwania nowego lokalu.

To jeden z powodów, dla których w danych ImmoScout24 zainteresowanie wynajmem wzrosło o 12% między majem a wrześniem.

W praktyce oznacza to większą konkurencję między kandydatami, szczególnie w dużych miastach i miejscowościach z ograniczoną podażą mieszkań.

Ceny mieszkań w Niemczech na rynku sprzedaży mogą więc utrzymywać się na wysokim poziomie, podczas gdy rynek najmu staje się jeszcze trudniejszy dla osób o przeciętnych dochodach.

O problemach Polaków poszukujących lokalu pisaliśmy wcześniej w artykule: Wynajem mieszkania w Niemczech graniczy z cudem. Dlaczego tak trudno znaleźć lokal?

Kupujesz mieszkanie w Niemczech? Cena z ogłoszenia to nie wszystko

Przy zakupie domu lub mieszkania należy uwzględnić również dodatkowe koszty, których nie widać w cenie ofertowej.

Według niemieckich centrów konsumenckich, Verbraucherzentrale, należą do nich przede wszystkim podatek od nabycia nieruchomości, opłaty notarialne, wpisy do księgi wieczystej oraz ewentualna prowizja pośrednika.

Dlatego mieszkanie wystawione za 300 tysięcy euro może wymagać wyraźnie większego budżetu niż sama kwota podana w ogłoszeniu.

Wysokość dodatkowych kosztów zależy od landu, sposobu zakupu i indywidualnej sytuacji nieruchomości.

Czy Polacy w Niemczech powinni teraz kupować mieszkanie?

Nie ma jednej odpowiedzi, która sprawdzi się w każdej rodzinie.

Dla jednych większa liczba ofert będzie okazją do znalezienia nieruchomości w korzystniejszej lokalizacji.

Dla innych największą barierą pozostanie wysoka rata kredytu i brak wystarczającego wkładu własnego.

Przed podjęciem decyzji warto sprawdzić, czy domowy budżet wytrzyma nie tylko obecne raty, lecz także ewentualne zmiany kosztów utrzymania i refinansowania kredytu po zakończeniu okresu stałego oprocentowania.

Verbraucherzentrale podkreśla, że w kalkulacji powinny znaleźć się również wydatki na remonty, ubezpieczenia i nieprzewidziane sytuacje życiowe.

Warto także porównać kilka ofert finansowania, zamiast ograniczać się do propozycji jednego banku.

To szczególnie istotne, gdy ceny mieszkań w Niemczech pozostają wysokie, a nawet niewielka różnica w oprocentowaniu może oznaczać setki euro rocznie.

Co dalej z cenami mieszkań i kredytami w Niemczech?

Eksperci cytowani przez ARD nie wskazują jednego scenariusza, który musiałby sprawdzić się we wszystkich regionach.

Na sytuację nadal wpływają koszty finansowania, kondycja niemieckiej gospodarki, dochody gospodarstw domowych i dostępność mieszkań.

Duże znaczenie ma również lokalizacja. W metropoliach popyt pozostaje relatywnie silny mimo wysokich cen, natomiast w części regionów poza największymi miastami wybór nieruchomości jest większy.

Według danych Destatis ceny transakcyjne nieruchomości mieszkalnych w drugim kwartale 2026 roku wzrosły średnio o 0,6% względem analogicznego kwartału poprzedniego roku oraz o 0,3% względem pierwszego kwartału 2026 roku.

Jest to zdecydowanie wolniejsze tempo wzrostu niż w okresie wcześniejszego boomu na rynku.

Jednocześnie w części największych niemieckich miast ceny mieszkań własnościowych już notują spadki.

Ceny mieszkań w Niemczech mogą zatem w kolejnych miesiącach rozwijać się bardzo różnie, zależnie od regionu i rodzaju nieruchomości.